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Viager libre ou viager occupé : que choisir pour vendre ?
Par Thomas Pouzoulet Chabanel · Publié le · Mis à jour le
En viager libre, vous vendez un bien que vous n'occupez plus contre un bouquet et une rente à vie. En viager occupé, vous continuez d'y vivre. Le viager libre est mieux valorisé ; le viager occupé permet de rester chez soi. Le bon choix dépend de votre projet de vie.
Les mots du viager
Le vendeur est le crédirentier : il reçoit la rente. L'acheteur est le débirentier : il la verse. Le bouquet est la somme payée à la signature.
Les différences entre viager libre et occupé
| Viager libre | Viager occupé | |
|---|---|---|
| Qui habite le bien | L'acheteur en dispose | Le vendeur continue d'y vivre |
| Valeur prise en compte | Valeur pleine | Valeur diminuée du droit d'usage |
| Bouquet et rente | Plus élevés | Plus faibles |
| Pour qui | Seniors qui déménagent | Seniors qui veulent rester chez eux |
Comment sont calculés bouquet et rente
Le bouquet représente souvent 20 à 30 % de la valeur du bien. Le reste est converti en rente selon votre âge, les tables de mortalité et, le cas échéant, l'indexation. En viager occupé, on déduit d'abord la valeur du droit d'usage. Le notaire vérifie l'équilibre du contrat.
La fiscalité de la rente
Seule une fraction de la rente est imposable, selon votre âge au premier versement (article 158-6 du Code général des impôts) :
- moins de 50 ans : 70 % ;
- de 50 à 59 ans : 50 % ;
- de 60 à 69 ans : 40 % ;
- 70 ans et plus : 30 %.
Et la plus-value ?
Si le bien est votre résidence principale, la plus-value est exonérée. Sinon, le notaire calcule l'impôt éventuel.
Les garanties
La clause résolutoire permet d'annuler la vente en cas de rente impayée. L'hypothèque légale du vendeur est inscrite sur le bien. La rente peut être réversible sur votre conjoint.
La place de la famille
Parlez-en à vos enfants : le viager réduit l'héritage immobilier, mais peut améliorer votre confort de vie. Beaucoup de familles y voient un soulagement. Le notaire peut réunir tout le monde pour expliquer l'opération.
Patrimoine Signature achète en viager libre ; le viager occupé s'étudie au cas par cas. Comparez aussi avec la vente à terme et l'achat comptant. Pour un bien de famille, voir succession et indivision.
En résumé
Libre ou occupé, le viager est d'abord un choix de vie. Prenez le temps d'en parler en famille et avec votre notaire.
Cet article est une information générale. Chaque situation est particulière : faites valider votre projet par votre notaire.
Proposer mon bienQuestions fréquentes
Quel viager rapporte le plus ?
Le viager libre, car il porte sur la valeur pleine du bien.
Peut-on vendre en viager à 65 ans ?
Oui. L'âge influence le montant de la rente et la part imposable (40 % de 60 à 69 ans).
La rente viagère peut-elle être versée au conjoint ?
Oui, si l'acte prévoit une rente réversible.
Que se passe-t-il si l'acheteur ne paie plus la rente ?
La clause résolutoire permet d'annuler la vente, dans les conditions de l'acte.
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